Le compromis de vente, qui paie quoi et comment se rétracter

Est-ce le vendeur ou l'acheteur qui paie les frais d'agence? Il y a beacoup à dire sur ce sujet.

Il m'est arrivé de contacter des agences immobilières à la fois pour le compte d'un vendeur d'appartement et pour le compte de l'acheteur. Quand je m'adresse à l'agent en tant que vendeur, il me dit de ne pas me préoccuper du montant de la commission car c'est l'acheteur qui la paiera. Mais quand je suis dans la position de l'acheteur, il me dit exactement l'inverse, les frais sont inclus dans le prix, alors peu importe pour moi quel pourcentage il prendra.

Question de perspective...

Les deux ne peuvent pas être vrais à la fois, alors qui exactement paie les frais d'agence?

Qui paie les frais d'agence?

Examinons les choses sur un plan purement pratique. Si le bien est vendu selon le prix du marché, les frais d'agence sont déduits du prix du vente, donc c'est bien le vendeur qui les paie. Si l'agent augmente excessivement sa commission, il restera d'autant moins au vendeur.

Mais si le bien est vendu au dessus du prix du marché. Si la commission est normale, le vendeur fait une bonne affaire et l'acheteur une mauvaise. Alors que si la commission est excessive, c'est bien l'acheteur qui paie pour la partie en excès et il est en fait arnaqué.
Ce serait une raison de se rétracter après avoir signé le compromis. On n'est pas obligé de donner de motif à la rétractation, mais ce document va arriver sous les yeux du vendeur et il est bon qu'il sache qu'il n'a pas choisi le bon intermédiaire.

Reste encore à déterminer ce qui est ou non excessif en matière de frais d'agence. Le pourcentage se situe généralement entre 4 et 7% pour un logement. Il est plus important pour un bien de moindre valeur. Il est généralement dégressif, ainsi pour une villa d'un million d'euros, le % sera très inférieur. Par ailleurs les agences ont toujours un montant minimal qui se situe entre 5000 et 6000 €, mais que l'on peut négocier.

Sur le plan juridique, c'est le mandat signé entre l'agent immobilier et le vendeur qui précise qui paiera les frais d'agence, et c'est généralement le vendeur.
Si les frais sont payés par l'acheteur, ils doivent être indiqué sur l'annonce, sinon le prix est dit FAI (frais d'agence inclus).

Cette distinction est importante. Imaginons que le vendeur ait un contrat non exclusif et qu'il recourre à plusieurs agences à la fois. Si une agence fait visiter le logement à l'acheteur, mais que celui-ci préfère acquérir le bien auprès d'une autre agence, la première ne peut rien lui réclamer, même s'il a signé un bon de visite et quoiqu'il soit écrit sur celui-ci. L'acheteur n'a signé aucun mandat avec l'agence et n'a aucun compte à lui rendre. Le bon de visite n'en est pas un juridiquement.
Quand au vendeur il doit payer les frais à un intermédiaire et un seul, cela est précisé clairement dans la loi Hoguet de 1970, donc l'agence qui a fait la visite mais n'a pas conclu la vente ne peut non plus se retourner contre lui.

Il en est autrement si le vendeur à signé un mandat exclusif et s'il vend directement le bien à l'acheteur alors que c'est l'agence qui le lui a fait connaître... Le mandat exclusif n'est pas l'ami du vendeur, c'est pourquoi les agences baissent leur taux de commission quand elles demandent un mandat exclusif.
Quoique...

Le compromis et la rétractation

Avant la signature de l'acte de vente, on doit signer soit une promesse de vente, soit un compromis. Cela est nécessaire pour que le notaire engage les démarches préalables à la vente, car il ne le fera pas si l'acheteur ne s'est pas engagé à acheter.

La promesse de vente vous engage autant que le compromis mais elle ne fournit pas tous les renseignements que doit contenir ce dernier qui est souvent signé ensuite, donc ce sont des frais supplémentaires inutiles. Autant les éviter et passer directement au compromis.

Outre les frais d'agence, l'acheteur doit aussi pour un logement ancien payer les droits de mutation et les honoraires du notaire. L'ensemble fait environ 9% du prix de vente FAI. On arrive donc à un ensemble de frais qui peut dépasser les 15% de ce que touche le vendeur. Pour un logement neuf les frais de notaire sont réduits et il n'y a aucun droit de mutation.

Le compromis est signé par les deux parties, ce qu'elles font ensemble s'il y a un seul notaire impliqué ou alors quand chacun à son notaire (précisons que les frais sont alors partagés entre les notaires) le vendeur signe d'abord et l'acheteur ensuite.

Après la signature, le notaire unique ou le notaire du vendeur envoie une copie du compromis à l'acheteur par lettre recommandée avec accusé de réception. C'est à partir du jour où ce document est présenté à son domicile que part le délai de rétractation qui est de 7 jours. Ce délai court même si l'acheteur ne retire pas le recommandé à la poste. Ne signez donc pas un compromis avant de partir en vacances!
Passé ce délai, la vente est définitivement conclue, sauf s'il y a des conditions suspensives (pour l'acheteur uniquement) telles que la vente de son ancien logement, l'obtention d'un prêt.
S'il y a des conditions suspensives, celles-ci sont assorties d'un délai, et le notaire ne commencera son travail qu'à l'issu de ce délai, où après que les conditions aient été effectivement remplies.

S'il renonce à l'achat dans les 7 jours, l'acheteur potentiel doit envoyer une lettre avec accusé de réception au notaire du vendeur ou au notaire unique. Elle doit être expédiée seulement après que le compromis envoyé par le notaire ait été présenté à son domicile par la poste, sans quoi elle n'a pas de valeur. Cela m'a été confirmé par un notaire.
Cette lettre de rétractation désigne le nom de l'acheteur et du vendeur, la date de la signature par l'acheteur, l'adresse du bien ainsi que tous autres renseignements utiles pour caractériser l'acte passé (par exemple les références du dossier). Elle est datée et signée. Aucun justificatif n'est nécessaire et aucune condition ne peut être posée: c'est une décision simple et irrévocable.